[거시경제] 10억 매매 목표로 (예산편)

10억짜리 집을 목표로 잡아보기

최근 부동산 공부를 하면서 관심 있는 아파트 몇 곳을 추려 매물을 계속 따라가고 있다. 동시에 거시적인 시장 흐름을 공부하고, 내가 실제로 매수할 수 있는 가격과 자금계획도 계산해보기로 했다.

오늘은 그중에서도 가장 현실적인 문제인 ‘자금 마련’을 숫자로 한번 정리해봤다. 가장 기본이면서도 실제로 세워보지 않으면 몰랐을 조건들도 확인해보면서 현실감각이 더 살아나기도 했다.

지금 시장이 조정을 받는다고 하더라도 내가 원하는 아파트가 정확히 원하는 가격까지 내려올 것이라고 기대하기는 어렵다. 그래서 일단 목표 매매가는 10억원으로 잡아보기로 했다.

11억원에 나온 매물이 10억원까지 내려오거나, 관심 있는 아파트가 9억5천만원까지 조정된다면 금상첨화다. 하지만 그것을 전제로 기다리기보다는 10억원짜리 집을 살 수 있는 구조를 먼저 만들어놓는 것이 현실적이라고 생각했다.

저축만으로는 따라가기 어려운 이유

월급생활자가 집을 사기 위해 모을 수 있는 돈에는 한계가 있다.

예를 들어 매달 160만원을 저축한다고 하면 1년에 1,920만원, 5년을 모아도 약 9,600만원이다. 5년 동안 1억원을 모으는 것은 분명 큰돈이지만, 집값이 같은 기간 1억원 이상 오른다면 이야기가 달라진다.

그래서 내 집 마련은 단순히 ‘얼마를 모았는가’가 아니라 기존 현금에 대출을 어떻게 조합할 것인지까지 함께 봐야 한다.

10억원을 역산해보면

현재 생각하고 있는 단순한 구조는 이렇다.

매매가 10억원
부부 현금 3억원
남편 주택담보대출 6억원
아내 추가 신용대출 1억5천만원

이렇게 하면 총 10억5천만원이 된다. 취득세나 중개보수 등 부대비용까지 고려하면서 어느 정도 여유자금도 남겨두는 구조다.

처음에는 ‘주담대 6억원 + 신용대출 1억5천만원’이면 되겠다고 생각했다. 그런데 실제로 매달 얼마를 갚아야 하는지 계산해보니 생각보다 무게가 컸다.

대출은 결국 월 현금흐름이다

주담대 6억원을 30년, 금리 4.5%로 가정하면 월 상환액은 약 304만원이다.

여기에 신용대출 1억5천만원을 10년 상환으로 잡으면 금리에 따라 월 약 155~167만원 정도가 필요하다.

둘을 합치면 매달 약 460~470만원.

숫자로 적어놓고 보니 ‘1억5천만원을 빌린다’는 말보다 훨씬 현실적으로 다가온다.

특히 신용대출은 10년 상환이라고 해도 매달 약 160만원이 빠져나간다. 5년이면 약 1억원을 원금으로 상환하는 셈이다.

그런데 여기서 규제를 다시 확인하게 됐다

처음에는 DSR 40% 안에서 대출이 가능하면 된다고 생각했다. 그런데 신용대출에는 DSR과 별도로 대출 한도 자체에 대한 규제가 있었다.

금융위원회는 2025년 6월 27일 발표한 「가계부채 관리 강화 방안」에서 신용대출 취급 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하기로 했고, 6월 28일부터 시행했다. 기존에는 은행별 자율관리로 연소득의 1~2배 수준까지 가능했지만, 이후에는 원칙적으로 연소득을 넘을 수 없도록 한 것이다. (금융위원회)

즉 단순하게 생각하면 연봉 5천만원이면 신용대출은 최대 5천만원, 연봉 1억원이면 1억원 수준이다. 물론 실제 대출 가능액은 DSR 등 다른 심사 기준에 따라 다시 줄어들 수 있다.

결국 내가 처음 생각했던 ‘아내 신용대출 1억5천만원’이라는 가정도 연봉 1억5천만원이라는 전제가 필요하다.

결국 내가 계산해야 할 것은

이번에 자금계획을 세우면서 알게 된 것은 대출은 ‘얼마까지 받을 수 있는가’만 보면 안 된다는 것이다.

① 매수 시점까지 만들 수 있는 현금
② 부부 각각 실제로 받을 수 있는 대출
③ 대출을 받은 뒤 매달 감당해야 하는 원리금

이 세 가지를 모두 계산해야 한다.

10억원이라는 목표 가격을 먼저 정해놓고 역산해보니, 결국 중요한 것은 ‘10억원짜리 집을 살 수 있느냐’보다 ‘10억원짜리 집을 사더라도 이후의 삶을 유지할 수 있는 구조인가’라는 질문이었다.

집값을 맞히는 건 어차피 할 수 없는 일이다. 오늘은 내가 감당할 수 있는 가격을 숫자로 확인해보고 기록하는 것이었다. 억 단위 가격에 뒷 걸음쳤던 과거에서 실제 매매를 하려면 어떤 계획이 필요한지 세분화해보는 현재로 오게 되었다. 이걸 조금만 빨리 했더라면 얼마나 좋았을까 ㅎㅎ 늘 아쉬움이 남는다.