[거시경제] 기준금리 0.5% 오르면, 우리집 대출은 어떻게 될까

다음 주 8월 27일, 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 결정합니다. 

 

지난달 3년 6개월 만에 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어 추가 인상이냐 동결이냐를 두고 전망이 팽팽히 갈리는 상황입니다. 그런데 정작 "기준금리가 오른다"는 뉴스를 볼 때마다 이게 내 대출에 정확히 어떤 영향을 주는지는 막연했습니다. 그래서 0.5% p가 오른다고 가정하고 직접 시뮬레이션을 돌려봤습니다.

서울 12억 아파트, 부부합산 소득별로 시뮬레이션해보면
조건 : DSR 40%, 규제지역 LTV 6억 상한(생애최초 기준), 30년 만기 

 

1) 지금 막 대출을 받으려는 사람 : 금리가 오르면 "빌릴 수 있는 돈"이 줄어듭니다 

연소득 (부부합산)	대출한도 4.5%	필요현금 4.5%	대출한도 5.0%	필요현금 5.0%
6,000만 원	3.95 억	8.05 억	3.73 억	8.27 억
7,000만 원	4.61 억	7.39 억	4.35 억	7.65 억
8,000만 원	5.26 억	6.74 억	4.97 억	7.03 억
9,000만 원	5.92 억	6.08 억	5.59 억	6.41 억
1억 원	6.0 억 (LTV)	6.00 억	6.00 억	6.00 억

 

DSR은 애초에 "월 상환액이 소득의 40%를 넘지 않게" 거꾸로 맞추는 방식이라, 신규 대출자는 금리가 올라도 월 상환액 자체는 항상 동일하게 유지되고, 대신 그 조건을 맞추기 위해 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다. 1억 원 구간만 예외인데, 이땐 DSR 여력이 이미 LTV 6억 상한을 넘어서 있어서 애초에 DSR이 아니라 LTV가 한도를 정하기 때문입니다.

 

2) 이미 대출을 받아둔 사람 : 매달 상환액이 얼마나 늘어나는 걸까 

연소득 (부부합산)	기존 대출액 4.5%	월 상환액 4.5%	월 상환액 5.0%	월 증가액
6,000만 원	3.95 억	200 만원	212 만원	+12 만원
7,000만 원	4.61 억	233 만원	247 만원	+14 만원
8,000만 원	5.26 억	267 만원	283 만원	+16 만원
9,000만 원	5.92 억	300 만원	318 만원	+18 만원
1억 원	6.0 억 (LTV)	304 만원	322 만원	+18 만원

 

월 12만~18만 원이라는 숫자만 보면 "이 정도로 곡소리가 날까" 싶을 수 있습니다. 하지만 지금 대부분 가구가 이미 대출 한도를 최대한 끌어다 매매를 한 상황이라는 걸 감안해야 합니다. 대출 상환액을 빼고 남는 월 가용 자금이 원래도 빠듯한 상태라면, 이 12만~18만 원은 그 여윳돈의 상당 부분, 많게는 20% 안팎까지도 갉아먹을 수 있는 크기입니다. 뉴스에서 말하는 "금리 인상에 가정 경제가 곡소리 낸다"는 표현이 여기서 정확히 맞아떨어집니다. 변동금리로 이미 대출을 받아둔 가구는 새로 대출받는 게 아니니 DSR 재심사를 받지 않고, 금리가 오르는 만큼 월 상환액이 고스란히 그대로 올라갑니다. 소득이 높을수록(대출 원금이 클수록) 오르는 절대 금액도 커지는 걸 볼 수 있습니다.

 

두 가지 완전히 다른 방식으로 타격이 옵니다

 

1억 원 미만 구간에서는 DSR이 먼저 막히기 때문에, 금리가 오르면 빌릴 수 있는 돈 자체가 줄어듭니다. 6,000만 원 소득이라면 대출 한도가 3.95억에서 3.73억으로, 2,200만 원이나 깎입니다. 반면 1억 원 소득처럼 LTV 6억 상한에 이미 걸려 있는 구간은, 대출 금액은 그대로인 채 매달 갚는 돈만 늘어납니다. 6억 원을 그대로 빌려도 월 상환액이 304만 원에서 322만 원으로 뜁니다. 특히 이미 변동금리로 대출을 받아둔 가구라면 후자가 그대로 현실이 되는 셈이라, 금리 인상 뉴스가 남 얘기가 아닙니다.

 

한미 금리차, 지금 얼마나 벌어져 있나

 

미국 기준금리는 3.50~3.75%, 한국은 2.75%. 상단 기준 1.00% p 차이로 미국이 더 높습니다. 미 연준은 이란 전쟁발 유가상승으로 물가 압박이 커지면서 5 연속 동결 중인데, 트럼프 대통령은 계속 인하를 압박하고 정작 연준 내부에서는 인상을 주장하는 위원이 나올 정도로 방향이 엇갈리고 있습니다. 한국은행이 지난달 금리를 올린 배경 중 하나도 "환율이 높은 수준에서 큰 폭으로 변동하고 있는 점"이었습니다. 금리차가 벌어지면 자금이 높은 금리를 좇아 빠져나가면서 환율이 불안해질 수 있으니, 그 압력을 줄이려는 의도가 담긴 결정이었던 셈입니다.

 

그런데 이 격차를 줄이는 게 항상 좋은 선택일까

 

한국이 금리차를 좁히려고 기준금리를 계속 따라 올리면, 환율은 안정되지만 그 대가는 국내 가계가 집니다. 가계신용 잔액이 사상 처음 2,000조 원을 넘어 9개 분기 연속 늘고 있는 지금, 위 표처럼 0.5% p만 올라도 누군가는 대출 한도가 줄고 누군가는 월 상환액이 늘어납니다. 반대로 금리차를 방치하면 환율 변동성이 커지고 수입 원자재 가격 부담도 늘 수 있습니다. 결국 "환율 안정"과 "가계부채 부담"이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 없는 구조라, 한국은행이 뭘 선택하든 어느 한쪽은 비용을 치르게 돼 있다는 생각이 들었습니다. 

 

결론부터 말하면, 이번엔 인상 쪽에 조금 더 무게를 두고 있습니다

지난달 이미 3년 6개월 만에 금리를 올렸는데, 한 달 만에 또 올릴 만큼 데이터가 뒷받침되고 있다는 게 핵심입니다. 반도체 호황이 수출과 내수 전반으로 퍼지면서 성장률 전망치가 2.5%에서 3.2%까지 상향 조정될 가능성이 크고, 물가도 목표치를 웃도는 흐름이 이어지고 있어서 "금리를 계속 올려도 되는" 명분이 쌓이고 있는 상황입니다.

동결에 무게를 싣는 쪽 논리도 무시할 수는 없습니다. 지난달 인상 효과를 아직 지켜볼 시간이 필요하다는 것, 최근 원달러 환율이 오히려 안정세로 돌아섰다는 것 (1,389원까지), 그리고 국내외 금융시장 변동성이 여전히 크다는 점입니다. 이 논리대로라면 8월엔 쉬어가고 10월에 확실하게 올리는 쪽이 더 깔끔한 선택이 될 수도 있습니다.

다만, 데이터가 이미 인상 조건을 충족한 상황에서 굳이 한 번 더 미룰 이유가 크지 않아 보입니다. 오히려 지금 동결하면 "지난달 인상이 일회성이었나"라는 신호를 시장에 줄 수 있고, 그러면 대출금리가 다시 낮아지면서 가라앉던 주택 수요와 가계대출이 재차 꿈틀댈 위험도 있습니다. 이런 부담까지 감안하면, 8월 27일 금통위는 0.25% p 인상(2.75% → 3.00%) 쪽으로 결론 날 가능성이 좀 더 커 보입니다. 물론 이건 지금 시점 데이터를 근거로 한 예측일 뿐이고, 다음 주까지 나올 추가 지표에 따라 얼마든지 뒤집힐 수 있다는 점은 감안하고 보시면 좋겠습니다.