[거시경제] 양도세 장특공 개편 ㅡ 앞으로 사고 싶어도 못산다는데 어떻게 되는걸까

양도세 장기보유특별공제가 개편되었습니다.

 

"양도세 중과 유예해 줬다"니, "지금 집 판 매도자들만 바보가 된 꼴이라니", "거주 보유 공제가 바뀐다니"

너무 복잡해서 한 번은 정리를 해봐야곘다고 생각했어요. 그리고 공부하다 보니 단순히 "세금 제도가 바뀐다" 정도로만 넘길 게 아니라는 생각이 들었습니다. 이 개편 하나가 앞으로 2~3년 전월세 시장에 어떤 변화를 가져다 줄지를 가늠해 봐야 '아 그런가 보다' 그때 돼서 '어 그런가 보다' 하지 않겠더라고요 

장특공 개편의 핵심부터 (28년 20억 cap, 29년 10억 cap) 
현재는 1주택자가 보유·거주 각 연 4%씩, 최대 10년 80% 공제를 한도 없이 받습니다. 2028년부터는 거주 연 6%, 보유 연 2%로 비중이 조정되면서 공제 한도 20억 원(cap)이 처음 생기고, 2029년부터는 보유 공제가 아예 폐지되고 거주 공제만 연 8%(최대 80%), 한도는 10억 원으로 줄어듭니다. 2024년 신고 기준 12억 초과 고가주택의 장특공제 규모가 5조 1000억 원이었는데, 이 중 90%인 4조 6000억 원이 서울 주택에서 나왔습니다. 서울 고가주택의 과도한 절세 구조를 정조준한 셈입니다.

그런데 다주택자에게는 정반대 신호가 동시에 나왔습니다
2022년 5월부터 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 올해 5월 10일 재개됐는데, 재개된 지 석 달 만에 2027~2028년 한시적으로 다시 낮추기로 했습니다. 문제는 이게 "매년 더 유리해지는" 구조가 아니라는 점입니다. 직접 계산해 보니 2027년이 가장 낮은 지점이고, 2028년엔 다시 소폭 오르다가 2029년엔 원래 세율로 완전히 복귀합니다.

2주택자, 조정대상지역 주택 양도 시 가산세율

시점	가산세율	정책 단계
2026.5.10 ~ 현재	+20%p	중과 재개
2027년	+5%p	한시 완화(최저점)
2028년	+10%p	완화 축소
2029.01.01~	+20%p	원상복구

 

 

양도차익 5억 원 기준 실제 세금(2 주택자)

시점	적용세율	산출세액
지금	60%	약 2.74억 원
2027년	45%	약 1.99억 원
2028년	50%	약 2.24억 원
2029년 이후	60%	약 2.74억 원

 

세율만 보면 다주택자에게는 2027년이 파는 골든타임입니다. 반대로 1 주택 장기보유자는 실거주하지 않으면 공제가 계속 줄어드는 압력을 받으니, 두 집단이 서로 다른 시점을 향해 움직이는 셈입니다.

전세가 월세로 바뀌는 흐름은 이미 시작됐다
서울 아파트 월세 비중이 49.8%까지 올라 전세(50.2%)와 거의 역전 직전입니다. 10년 전 격차(31.3% p)가 지금은 0.4% p로 좁혀졌습니다. 연립·다세대는 이미 2024년 4월 역전됐고 지금 월세 비중이 61.3%입니다. 서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 32.3% 줄었고 평균 전세가는 6억 원을 넘어섰습니다.

착공 물량은? 실제 공급 절벽인가
국토교통부 통계 기준 서울 주택 착공 물량은 2022년 4,560 가구 → 2023년 2,172 가구(-52.4%) → 2024년 1,306 가구(-39.9%)로 2년 만에 4분의 1 토막이 났습니다. 착공에서 입주까지 보통 2~3년이 걸리는데, 이게 그대로 입주 절벽으로 이어집니다. 부동산 R114 기준 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만 7,681 가구에서 2026년 9,640 가구(-74.4%), 2027년 9,573 가구로 급감합니다. 서울의 연간 필요 공급량(약 6만 7,000 가구)의 15%에도 못 미치는 수준입니다. 2022년도부터 공사비 급등, PF 위축, 금리 부담으로 인허가는 받고도 착공 못 한 사업장이 속출한 결과였습니다. 여기에 재건축·재개발로 사라지는(멸실) 주택도 연 2만 가구가 넘어서, 새로 짓는 건 줄고 없어지는 건 그대로인 이중고까지 겹쳐 있습니다.

그래서 2~3년 뒤를 그려보면
1 주택자를 실거주로 묶는 세제 개편 "똘똘한 한 채", 다주택자에게는 2027년까지만 열린 매도 창구, 전세의 월세화, 그리고 착공 통계로 이미 확인된 입주 절벽까지. 서로 다른 네 가지 흐름이 2026~2027년에 겹쳐 있습니다. 매물 잠김으로 전세가 줄고, 줄어든 전세는 월세로 전환되고, 여기에 공급까지 막히면 서울에서 밀려난 수요가 경기·인천으로 번질 가능성이 있습니다.

앞으로 지켜볼 것
이런저런 각도로 본다지만, 실제로 부동산이 어떻게 흘러갈지는 사실 잘 모르겠습니다. 다만 확연한 건 현재 착공되는 물량이 확실한 감소추이라는 것, 공급 부족은 곧 시장 가격 인상으로 이어진다는 건 분명한 사실이겠죠. 똘똘한 한 채를 보유하고 실거주하려는 수요가 늘어난다면, 기존 세입자들은 월세 혹은 새로운 매수자로 등장하게 될 텐데 그 수요가 어디로 몰릴지가 관건이 될 것 같습니다. 매매를 계획하고 있는 지역이 있다면 그 지역의 매물을 몇 개 보고 그 흐름을 지켜보는 것이 어쩌면 후에 있을 매매 계획에 도움이 될 방안이지 않을까 싶습니다. 이렇게 부동산 시장이 혼란스러웠던 적이 있을까 싶을 정도로 난잡한 상황이지만, 그럼에도 모두에게 적절한 기회가 올 것이라는 긍정적인 생각으로 제가 할 수 있는 일에 집중해야겠다고 생각하며 이번 공부를 마무리해보려 합니다.