[거시경제] 미국 주담대는 기준금리에 연동되는게 아니라고?

저번에 알게 된 사실 중에 계속 신기했던 게 하나 있습니다. 미국 30년 고정 모기지 금리가 연준 기준금리가 아니라 10년물 국채금리에 연동된다는 것이었습니다. 그래서 오늘은 이 구조가 실제로 미국 주택시장과 금융시장에 어떤 결과를 만들어내는지, 그리고 요즘 자주 보이는 "매파냐 아니냐" 같은 기사들과는 어떻게 연결되는지 더 파고들어 봤습니다.

왜 이런 구조가 됐는지 다시 짚어보면
채권 편을 정리하면서도 살짝 다뤘던 부분인데, 1930년대 대공황 이전 미국 모기지는 5~10년 만에 목돈을 한 번에 갚아야 하는 방식이었습니다. 대공황으로 대량 실업이 터지자 목돈을 못 갚아 집을 잃는 사람이 속출했고, 이를 막기 위해 1934년 연방주택청, 1938년 패니메이(Fannie Mae, 정식 명칭 Federal National Mortgage Association)라는 기관을 만들어, 은행이 내준 30년 고정 모기지를 사들이는 구조를 짰습니다.

 

도매상을 떠올리면 이해가 쉬운데, 패니메이는 은행들로부터 이런 대출을 대량으로 사들인 뒤 수천 건씩 한데 묶어 MBS(주택저당증권)라는 채권을 만듭니다. 그리고 이걸 전 세계 채권 투자자들에게 되팝니다.

이 투자자들 입장에서는 "30년 동안 안정적으로 이자를 받는 채권"을 사는 셈이라, 만기가 비슷한 국채와 자연스럽게 비교하며 가격을 매깁니다. 국채보다 조금이라도 더 얹어줘야 매력적으로 보이니까요. 그래서 모기지 금리가 결국 10년물 국채금리를 따라가게 되는 겁니다.

여기에 패니메이는 한 가지를 더 해줍니다. 혹시 개인이 대출금을 못 갚아도, 채권 투자자에게는 원금과 이자를 그대로 지급해주겠다고 보증을 서는 거예요. 일종의 보험인 셈이고, 이 보증을 서주는 대가로 패니메이는 은행에서 수수료를 받는데, 이 비용은 결국 대출자의 금리에 조금씩 얹혀서 돌아옵니다.

이 구조가 만든 흥미로운 현상, 락인 효과
한번 낮은 금리로 30년 고정 대출을 받으면, 그 이후로는 금리가 아무리 올라도 내 월 상환액은 그대로입니다. 실제로

2020~2021년 3% 이하로 대출받은 사람들이, 지금 6%대 금리로 새로 대출받기 싫어서 집을 안 팔고 계속 눌러앉는 현상이 나타났습니다. 매물이 줄고 거래가 얼어붙는 부작용까지 생겼습니다. 새로 집을 사려는 사람은 지금 금리(6%대)를 감당해야 하는데, 이미 살고 있는 사람은 그 부담을 전혀 느끼지 않으니, 시장 안에서 "이미 들어온 사람"과 "지금 들어가려는 사람"의 체감 온도가 완전히 갈리는 구조가 만들어진 셈입니다.

그러다 알게 된 단어, 매파와 비둘기파
연준 의장 관련 기사를 보다가 "매파냐 아니냐"는 표현이 계속 나와서 찾아봤습니다. 매파(hawkish)는 물가 안정을 최우선으로 봐서 금리를 올리거나 높게 유지하려는 성향, 비둘기파(dovish)는 경기 부양과 고용을 더 중시해서 금리를 낮추려는 성향을 뜻했습니다. 매가 사냥감을 노려보듯 공격적으로 물가에 대응한다는 이미지, 비둘기의 평화로운 이미지에서 각각 따온 표현이었습니다. 원래 전쟁·외교 정책에서 강경파와 온건파를 가리키던 표현이, 통화정책에도 그대로 차용된 거였습니다.

새 연준 의장 케빈 워시, 의외로 매파일수도?
트럼프 대통령은 계속 금리 인하를 압박하고 있는데, 정작 워시 의장은 물가 전망을 대폭 상향(2.7%→3.6%)했고 연내 인상 가능성까지 시사했습니다. 위원들의 투표 성향도 석 달 전엔 인상 예상이 0명이었는데 이번엔 9명으로 급변했다고 하니, 시장의 예상 궤도 자체가 바뀌고 있는 셈이었습니다. 대통령이 뽑은 사람이 오히려 대통령 뜻과 반대로 갈 수 있다는 게 시장에서 꽤 이례적으로 다뤄지는 지점이었습니다. 정치적 압박과 경제 데이터가 정반대 방향을 가리킬 때, 연준이 결국 어느 쪽을 택하는지가 앞으로 지켜볼 관전 포인트가 됐습니다. 다음 FOMC 발표 때 이 두 힘 중 어느 쪽이 이기는지를 유심히 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 미국의 금리 인상은 누구를 직접 때리는가
모기지가 국채금리에 연동돼 있다 보니, 기준금리 인상이 가계 대출에 곧바로 전달되지는 않습니다. 대신 기준금리는 기업의 단기 대출, 회사채 발행 비용에 훨씬 직접적으로 영향을 줍니다. 신용카드나 자동차 할부 같은 소비자 대출도 기준금리를 상대적으로 빠르게 따라가는 편입니다. 그리고 예전에 정리했던 할인율 메커니즘을 타고, 특히 먼 미래 이익에 기댄 고 밸류 기술주가 몰려 있는 증시에 즉각, 크게 반영됩니다. 결국 미국에서 "금리 인상" 뉴스는 내 집 대출보다 내 주식 계좌, 그리고 회사의 자금 조달 계획을 먼저 떠올리게 만드는 뉴스에 가까웠습니다. 같은 숫자 하나가 어디로 먼저 파장을 일으키는지는, 그 나라 금융 구조가 어떻게 짜여 있느냐에 달려 있었던 겁니다.